S.A. PROPIETARIA DE INMUEBLE RURAL - IRIC - IVA - COFIS - PAT. - CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE INMUEBLES - LOTEO DE TERRENOS - VENTA BAJO RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Una Sociedad Anónima propietaria de un inmueble en zona rural proyecta transformarlo en una urbanización de propiedad horizontal de acuerdo a lo dispuesto por la Ley Nº 17.292 de 25 de enero de 2001.

Establece que se construirán mejoras para la transformación del predio en un barrio privado y se lotearán terrenos que se venderán bajo un régimen de propiedad horizontal.

Realiza las siguientes consultas:

1a)            Con relación al IRIC, consulta si la Sociedad Anónima es sujeto pasivo, a partir de qué momento debe empezar a pagar los anticipos si corresponden y cómo se determina la ganancia del ejercicio puesto que los egresos se concentran en el primer ejercicio y los ingresos se producirán en ejercicios siguientes.

Se contesta:

Las rentas generadas por la actividad que se plantea realizar están gravadas por el IRIC pues se trata de una actividad lucrativa realizada por una sociedad nominada como sujeto pasivo que combina capital y trabajo para producir un resultado económico. (Literal A), Artículo 2 y Artículo 6, Título 4, Texto Ordenado 1996).

Los anticipos mensuales a cuenta del IRIC corresponde realizarlos a partir del momento en que se generen rentas comprendidas en el Literal A) del Artículo 2 del Título 4 del Texto Ordenado 1996 de acuerdo a lo indicado por el Artículo 61 de dicho título - que establece:

“Los contribuyentes por cada empresa comprendida en el Literal E) del Artículo 33 de este Título, pagarán un impuesto de … Asimismo pagarán el referido impuesto, incrementado de acuerdo a lo dispuesto en los incisos siguientes, los contribuyentes del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio cuyas rentas estén comprendidas en el Literal A) del artículo 2º de este Título…”; esta disposición fue reglamentada por el Decreto Nº 221/995 de 16.06.995 que en su artículo 1 estableció:

“Los contribuyentes del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio comprendidos en el numeral 1) del artículo 2º de la Ley 16.697 de 25 de abril de 1995 -esta disposición está integrada al artículo 61 del Título 4 trascripto anteriormente- generarán el tributo establecido en dicho artículo desde el mes en que obtenga rentas gravadas hasta la finalización de su ejercicio”.

1b) Cómo se determinan las ganancias, dado que los egresos se concentran en el primer ejercicio

Es evidente que en el primer ejercicio se concentran los egresos, pero es claro que tales egresos no constituirán gastos sino activo.

En cuanto a la determinación de resultados, debe aplicarse lo dispuesto por el artículo 84 del Decreto Nº 840/988 de 14.12.988. Si se pactaran que los pagos de los compradores fueran dilatados en el tiempo, será de aplicación el artículo 11 del citado decreto.

En caso de que se realizaran ventas con obras en curso, la sociedad deberá utilizar el régimen detallado en la Consulta Nº 3.557 publicada en el Boletín Nº 277.

2-            Con relación al IVA y al COFIS, consulta si la empresa es sujeto pasivo de estos impuestos y si tiene alguna posibilidad de recuperar los impuestos incluidos en sus costos de inversión.

Se contesta:

La consultante es sujeto pasivo del IVA de acuerdo a lo establecido por el Artículo 6 del Título 10 del Texto Ordenado 1996:

“Sujeto Pasivo. Serán contribuyentes:  A) Quienes realicen los actos gravados en el ejercicio de las actividades comprendidas en el Impuesto a las Rentas de la Industria y  Comercio, incluidos en el literal A) del artículo 2º del Título 4 de este Texto Ordenado”.

Con relación al COFIS, establece el Artículo 6 de la Ley Nº 17.345 de fecha 31 de mayo de 2001:

“Serán contribuyentes: A) Los contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado . . . que enajenen bienes y presten servicios, gravados por el COFIS”.

El producto vendido es un inmueble por lo cual su circulación está exonerada de IVA - Artículo 19, numeral 1), literal C), Título 10, Texto Ordenado 1996- y no gravada por el COFIS –Artículo 5, Ley Nº 17.345.

Como la circulación del bien consultado –inmueble- no está alcanzada ni por el IVA ni por el COFIS, los impuestos pagados en las adquisiciones de bienes y servicios realizadas para el desarrollo de la actividad planteada no son recuperables y forman parte del costo de la misma.

3- Situación con respecto al Impuesto al Patrimonio.

La sociedad será sujeto pasivo de este impuesto de acuerdo al literal B) del artículo 1º del Título 14.

En cuanto a la valuación de las parcelas no vendidas, es de aplicación el ya citado artículo 84 del Decreto Nº 840/988.

30.05.006.- El Director General de Rentas.