S.A. TITULAR DE NUDA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO POR PERSONA FÍSICA - PAT. - IRIC - VALUACIÓN - VENTA DEL USUFRUCTO AL TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD.

El dominio de un inmueble se encuentra desmembrado entre una sociedad anónima que posee la nuda propiedad y una persona física, que lo usufructúa.

Para la persona física es aplicable el literal E) del artículo 9º del Título 14 del Texto Ordenado 1996, que dispone que el usufructo se valúa como la diferencia entre el valor real de Catastro y el de la nuda propiedad, que surge de aplicar a dicho valor el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien, con todas las particularidades establecidas en dicha norma.

Para la sociedad anónima es necesario recurrir a la misma norma en función del método de integración analógica. Por ello, para calcular el valor de la nuda propiedad también se aplicará el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien. Pero el coeficiente obtenido mediante ese cálculo, se aplicará sobre el valor fiscal del inmueble, que en este caso es el mayor valor entre el determinado conforme a las normas del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC) y el de Catastro, según dispone el inciso tercero del artículo 15º del Título y Texto referidos, al no tratarse de un inmueble que sirva de asiento a explotaciones comerciales e industriales realizadas directamente por su propietario.

Cuando la sociedad anónima concede el usufructo a la persona física, percibe un precio. La diferencia entre ese precio y el valor del usufructo, constituye un resultado computable para el IRIC. De no percibirse precio se trataría de una liberalidad, por lo que el costo no sería admitido (literal G) artículo 15º del Título 4 T.O.1996).

En este caso, el valor del usufructo referido en el párrafo que antecede se obtendrá aplicando el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien, al valor fiscal del inmueble determinado conforme a las normas del IRIC.

El tiempo de vigencia del usufructo varía año a año, lo que determina que su valor fiscal y el de su contrapartida, la nuda propiedad, también lo hagan. De modo que para la sociedad anónima el valor de la nuda propiedad va subiendo. Ello determina una ganancia computable fiscalmente al cierre de cada ejercicio.

III  Consultas

Algunas de las consultas realizadas por el compareciente han sido respondidas en los párrafos que anteceden. A continuación se responden las restantes.

i  En caso que la persona física renunciara a su derecho de usufructo, también se obtendría una ganancia computable. En esa hipótesis la renta estaría constituida por la diferencia entre el valor fiscal total del inmueble determinado conforme a las normas del IRIC, que corresponde al dominio pleno, y el obtenido mediante la aplicación del procedimiento expuesto en los dos primeros párrafos del numeral II.

ii  El valor fiscal del inmueble para IRIC, luego de terminado el usufructo, es el habitual, es decir, costo de adquisición revaluado y amortizado. Para IP será necesario comparar dicho valor con el real de Catastro, de ser de aplicación el inciso segundo del artículo 15º referido.

iii  Si la persona física vende el usufructo a la sociedad anónima, se determinará para la sociedad un resultado por la diferencia entre el precio de compra y el valor de IRIC detallado anteriormente. El valor fiscal del inmueble en este caso, será el mismo que el descrito en ii.

30.03.005.- El Director General de Rentas, acorde.